Section 1
Vente immobilière
La vente immobilière obéit aux règles de droit commun (art. 1582 s. C. civ.) avec des particularités propres à l'immeuble : obligation d'un acte authentique notarié pour la publicité foncière, droit de préemption des collectivités (DPU) et du locataire, diagnostics techniques obligatoires.
Phase précontractuelle
Section 2
Baux d'habitation
La loi du 6 juillet 1989 régit les baux d'habitation constituant la résidence principale du locataire. Elle instaure un équilibre d'ordre public favorable au locataire : durée minimale, encadrement du loyer dans les zones tendues, garanties de maintien dans les lieux.
Bail nu (loi 1989) : Durée minimale de 3 ans (bailleur personne physique) ou 6 ans (personne morale). Le congé du bailleur n'est possible qu'en fin de période pour vente, reprise personnelle ou motif légitime et sérieux. Le locataire peut donner congé à tout moment avec préavis de 3 mois (1 mois en zone tendue ou motif légitime).
Encadrement des loyers & charges
Dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants déclarées en tension, le loyer de renouvellement est encadré (IRL). Les villes ayant opté pour l'encadrement (Paris, Bordeaux, Lyon…) fixent un loyer de référence majoré à ne pas dépasser. Les charges locatives sont strictement limitées à la liste du décret du 26 août 1987.
Section 3
Copropriété
La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et ses décrets. Elle repose sur la distinction parties communes (indivision forcée entre copropriétaires) et parties privatives (propriété individuelle), avec une répartition des charges en fonction des tantièmes.
Organisation et gouvernance
L'assemblée générale vote les décisions selon des règles de majorité différenciées (art. 24 à 26) : majorité simple pour la gestion courante, double majorité pour les améliorations, unanimité pour les aliénations de parties communes. La loi ELAN de 2018 a renforcé les outils de gestion des copropriétés dégradées (plan de sauvegarde, OPAH-CD).
Section 4
Financement & sûretés immobilières
Le crédit immobilier est régi par les articles L. 313-1 s. du Code de la consommation (directive 2014/17/UE). Le prêteur doit évaluer la solvabilité de l'emprunteur et lui remettre la FISE (fiche d'information standardisée européenne). Le délai de réflexion est de 10 jours.
Hypothèque & privilège de prêteur de deniers
L'hypothèque conventionnelle (art. 2393 s. C. civ.) grève l'immeuble du débiteur en garantie de sa dette et suit l'immeuble entre les mains des tiers (droit de suite). Elle est inscrite au Service de publicité foncière. L'hypothèque légale du prêteur de deniers (IPPD) prend rang à la date de l'acte authentique et prime l'hypothèque conventionnelle contemporaine.
Section 5
Droit de l'urbanisme
Le Code de l'urbanisme organise l'occupation et l'utilisation du sol : documents d'urbanisme (SCOT, PLU/PLUi), autorisations d'urbanisme (permis de construire, déclaration préalable), droit de préemption urbain (DPU) et expropriation pour cause d'utilité publique.
Permis de construire : Obligatoire pour toute construction nouvelle de plus de 20 m² ou extension dépassant 40 m² en zone urbaine couverte par un PLU. Instruction en 2 mois (maison individuelle) ou 3 mois. Recours des tiers devant le TA dans les 2 mois de l'affichage. La loi ELAN a renforcé les mesures anti-recours abusifs.
Section 6
Méthode & ressources
Pour un cas pratique : qualifiez l'opération (vente, bail, copropriété, urbanisme), identifiez le texte applicable et ses exigences formelles, vérifiez le respect des procédures (délais, formalités, publicité foncière) et les voies de recours disponibles.